El retraso en la entrega de una vivienda por “trámites administrativos habituales”

El retraso en la entrega de una vivienda por “trámites administrativos habituales” no justifica la resolución del contrato:

Aunque se haya pactado como esencial la fecha de entrega, el retraso del permiso de habitabilidad (con el consiguiente retraso de la entrega de la casa) no permite resolver el contrato en caso de que la vivienda cumpla los requisitos para que la habitabilidad se conceda.

El Tribunal Supremo ha reiterado doctrina jurisprudencial en interés casacional en una reciente sentencia afirmando que a falta de pacto expreso sobre su entrega en un determinado plazo que las partes hayan fijado como esencial, el breve retraso en la obtención y consiguiente entrega de la licencia de primera ocupación de una vivienda, cuando sea debido a trámites administrativos habituales, en tanto que no frustra las expectativas contractuales de la parte compradora, no constituye un incumplimiento grave y esencial de la parte vendedora que justifique la resolución del contrato por la parte compradora con base en el art. 1124 del Código Civil.

Un retraso breve en la entrega de una vivienda consecuencia de trámites administrativos -a falta de pacto expreso- no constituye un incumplimiento grave y esencial de la parte vendedora que justifique la resolución del contrato por la parte compradora con base en el art. 1124 del Código Civil, tal y como ha concluido el Tribunal Supremo en una reciente sentencia de casación.

La Sala razona que para fijar las consecuencias del incumplimiento del deber de entregar la licencia de primera ocupación se hace preciso determinar su carácter o no esencial, ya que sólo el no cumplimiento de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo.

En este caso, el plazo de entrega de la vivienda, fijado por las partes como máximo para el 31 de enero de 2009, (la casa se entregó finalmente el 7 de mayo) se convino como esencial, con una cláusula que contenía una condición resolutoria expresa que facultaba a los compradores para denegar cualquier posibilidad de prórroga y optar por la resolución automática del contrato en el caso de que la vivienda no se entregara en dicho plazo.

El Supremo acude a una sentencia de contraste, de 8 de abril de 2011, que entiende que el retraso de unos meses en la entrega de la licencia de primera ocupación no debía valorarse como incumplimiento grave y esencial de la obligación de entrega efectiva de la vivienda porque:

1. No se había pactado como esencial la entrega de la licencia.
2. No existían defectos en el inmueble.
3. El retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación se debía a "problemas burocráticos de orden administrativo".

Es decir, tras descartar que la obtención de la licencia de primera ocupación se hubiera pactado como obligación esencial, aunque sí fuese esencial la entrega en fecha, con aptitud por sí misma para que su ausencia pudiera justificar la resolución contractual -lo que para el TS sitúa el conflicto fuera del ámbito de la interpretación del contrato ya que en la cláusula que se refiere al retraso en la entrega no se alude a la licencia de primera ocupación-, la sentencia de contraste consideró que tampoco los hechos probados permitían atribuirle el valor de obligación esencial cuyo incumplimiento frustrase las expectativas contractuales de la parte compradora habida cuenta que no existían defectos que pudieran impedir su concesión (y de ahí que esta tuviera lugar pocos meses después) y que la demora no se podía imputar a la conducta de la vendedora por retraso en la solicitud.

En tal sentido -sigue la Sala- resulta trascendente lo que las partes hayan pactado, pues si la entrega de la licencia se convino con carácter de esencial, su incumplimiento sí daría lugar a la resolución, habida cuenta que el artículo 1469 del Código Civil obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato. Y si la entrega de la licencia de primera ocupación no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial, para amparar la resolución instada por el comprador por la falta de entrega de la misma deberá prescindirse de reglas generales y estarse a las concretas circunstancias del caso, dado que son éstas las que permitan justificar o no la resolución pretendida, según esa falta de obtención se revele respectivamente como esencial o accesoria para el cumplimiento de los fines del contrato.

De ahí que la entrega de la licencia pueda valorarse como obligación accesoria, y por tanto inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador en caso de incumplirse aquélla, cuando la falta de concesión responda sólo a la sobrecarga de la Administración concedente, no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento, o cuando la falta de licencia no resulte impedimento para el uso del inmueble (habitabilidad) y el acceso a sus suministros, recayendo la carga de probar ese carácter accesorio a la vendedora.

El Supremo aclara en la sentencia que "la realidad social de la crisis económica impone a los tribunales la búsqueda de soluciones equilibradas que, ante contratos de compraventa de vivienda celebrados antes de manifestarse la crisis pero que deban consumarse después, tengan en cuenta las circunstancias sobrevenidas que dificulten el cumplimiento de sus obligaciones por el comprador pero, también, eviten pretensiones meramente oportunistas de éste de desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del vendedor los que no sean tales".
Fuente: Legal Today

El propietario moroso en el momento de la Junta pero no de la demanda, puede impugnar

El propietario moroso en el momento de la Junta pero no de la demanda, puede impugnar acuerdos:

En este caso, una comunidad de propietarios adoptó un acuerdo que fue impugnado por uno de los propietarios y declarado nulo en primera instancia.

La comunidad de propietarios interpuso recurso de apelación alegando, entre otras, que el propietario, al ser moroso en el momento de la Junta de propietarios, carecía de legitimación para impugnar conforme al artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Sentencia Audiencia Provincial de Pontevedra, 31-01-2014 (Extracto)

Y es que la legitimación autónoma para la impugnación de acuerdos, está sometida a los presupuestos establecidos en el art. 18.2 de la misma Ley de Propiedad Horizontal (...).

Y, en el presente supuesto es claro que el demandante está legitimado para la impugnación, en cuanto ausente en la Junta en que se adoptó el acuerdo impugnado (...). Del mismo modo que se cumple la norma de procedibilidad, en la medida en que al tiempo de presentarse la demanda, la entidad actora había abonado parte del débito y consignado judicialmente el resto, debiendo precisarse, aunque no resulte necesario, que el requisito de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas es exigible al tiempo de deducirse la pretensión impugnatoria y no al de celebración de la Junta en que se adopte el acuerdo objeto de impugnación.
Fuente: Comunidad Horizontal

Documentación Exigida en obras de Comunidades de Propietarios

Acabo de recibir una Circular a través del Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia, en relación con Osalan, Instituto Vasco de Seguridad y Salud Laboral, que me parece extraordinariamente necesaria de conocer por las Comunidades de Propietarios y que veo interesante difundir para evitar, en relación a las obras realizadas por las Comunidades de Propietarios, posibles responsabilidades civiles. Partimos de una premisa: Cuando la Comunidad de Propietarios realiza una obra se convierte en el Promotor de la misma, y por lo tanto debe de exigir el cumplimiento de la normativa relacionada con seguridad laboral. Documentación Administrativa a exigir: OBRAS CON PROYECTO: ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD, en fase de Proyecto cuando: El presupuesto de la obra sea igual a 450.750.-€ La duración estimada sea de 30 días laborales empleándose mas de 20 trabajadores simultáneamente en algún momento. El volumen de mano de obra se estime superior a 500 (para el cálculo de esta cifra habrá de sumarse lo que resulte multiplicar el número de trabajadores por el número de días en lo que participan en la obra independientemente de que pertenezcan a distintas empresas. Este estudio es de responsabilidad de la Comunidad de Propietarios y debe ser elaborados por un técnico nombrado por ésta, siendo su contenido obligatorio la Memoria, el Pliego de Condiciones, Planos, Mediciones y Presupuestos. ESTUDIO BÁSICO DE SEGURIDAD Y SALUD Para proyectos no incluidos en el apartado anterior. Es responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, debiendo ser elaborado por un técnico nombrado por ésta, siendo su contenido obligatorio: .- Procedimientos, Equipos de Trabajo y medios auxiliares. .- Identificación de los riesgos Laborales que puedan evitarse y sus medidas. .- Servicios de Vestuarios y aseos según previsión de los trabajadores .- Condiciones del entorno OBRAS SIN PROYECTO: Se entiende aquellas que se ejecutan sin contar con un proyecto previo: .- Obras en las que el proyecto no es necesario para su tramitación administrativa (licencias, permisos) .- Obras de emergencia .- Obras de corta duración DOCUMENTACIÓN NECESARIA: No es necesario ni estudio se Seguridad y Salud, ni Plan de Seguridad y Salud Deberá realizarse una Evaluación de Riesgos, responsabilidad del contratista Contenido de dicha Evaluación: Ordenación de las actividades, identificación de los riesgos, su valoración, planificación de la actividad preventiva, medidas a adoptar,, prendas de protección individual, medidas de protección colectiva, etc. Espero que estas pinceladas esquemáticas os puedan servir para al menos tener claro, antes de comenzar una obra, de la documentación necesaria atendiendo al tipo de obra.

CONSEJOS ÚTILES AL MOMENTO DE FIRMAR UN CONTRATO

Recuerde que un contrato, una vez firmado, se convertirá en ley, con fuerza suficiente para hacerlo cumplir por la fuerza, a usted y al otro suscriptor, es decir, a las partes contratantes; por lo tanto, lo primero que NUNCA debe hacer es plasmar su firma, antes de leer detenidamente todas y cada una de las cláusulas que contiene; si no entiende alguna cláusula (Párrafo o contenido) no firme, busque ayuda de un abogado de confianza y no del que ha buscado la otra persona. Tenga en cuenta que podrá firmar únicamente cuando conozca y comprenda todo lo escrito en el documento; un documento por el hecho de estar ya redactado no lo obliga a firmar; su firma si lo obliga a cumplir todos sus puntos. NUNCA FIRME UN DOCUMENTO 1- Si contiene la cláusula siguiente “En caso de conflicto, nos sometemos a los tribunales del domicilio de ** **… si ese domicilio es fuera de aquél en el que usted reside. Nunca acepte ir a otra jurisdicción para ventilar sus litigios, pues perderá debido a problemas de comunicación procesal; 2- No acepte nombrar como su apoderado general judicial, a abogados de la otra parte contratante; 3- No renuncie a su derecho de apelar del decreto de embargo, sentencia de remate y demás diligencias del juicio ejecutivo; no obstante, por jurisprudencia eso no es admitido, recuerde que los jueces muchas veces ignoran la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia; 4- No firme renunciando a ningún derecho, procesal o sustantivo o de ninguna naturaleza; sepa que los jueces le tomarán la palabra; 5- Nunca de los nuncas y por nada del mundo, firme un documento en blanco; menos si se trata de: LETRAS DE CAMBIO o PAGARÉS; si bien la legislación prohíbe abusar de la firma en blanco, le resultará bastante difícil, probar que su firma fue puesta en un documento en blanco. Haga valer sus derechos; para ello existen instituciones encargadas de ellos: La Procuraduría General de la República; la Clínica de asistencia jurídica de la Universidad de El Salvador (San Salvador, Santa Ana, San Vicente y San Miguel) También puede acudir a la Defensoría del Consumidor, para que ellos protejan sus derechos como consumidor. LEA, COMPRENDA, PIDA AYUDA Y NO CREA EN QUIEN TIENE INTERESES OPUESTOS A LOS SUYOS (Vendedores, tiendas, almacenes, bancos, etc.)

LA INFLACIÓN NO PIDE CONSENTIMIENTO, EL SALARIO MÍNIMO SÍ

El mercado fluctúa libremente, movido por la mano invisible de un monstruo visible y conocido llamado ANEP (En El Salvador); a cada día da un paso decidido y con una dirección voluntaria, es decir, el encarecimiento de todos los productos, incluidos los de la canasta básica y los medicamentos. Por otro lado, el salario mínimo ha estado rezagado por varias décadas, sin que el gobierno o la empresa privada hicieran acto alguno para que el Consejo del Salario Mínimo revisara anualmente, como legalmente corresponde. Es decir, que el legislador, tomando en cuenta que el mercado no es estático sino que dinámico y que generalmente, por no decir que siempre, está a la alza; ha dispuesto que cada año, se revise el salario mínimo. Los niveles inflacionarios son innegables; cosa que se puede comprobar con ir a la tienda de la esquina y pedir cualquier producto, desde una soda enlatada, hasta una caja de cereal o una bolsa de detergente y sigue en aumento constantemente; pero el salario mínimo es revisado cada diez años; o en el gobierno reciente, de forma más frecuente, pero no sistemática. Se dice, por parte del gobierno y la empresa privada, que han llegado a un acuerdo, en el que se aumentará en un 12 % al salario mínimo, pero no de una vez, sino en partes; la empresa privada presiona para que se haga efectivo en tres años, es decir, 4 % en 2013; 4 % en 2014 y 4 % en 2015; lo que significa una falacia, porque en términos prácticos y sencillos es una programación adelantada de la revisión que legalmente debe hacerse cada año, para tres años. En otras palabras, estamos hablando de un aumento anual programado del 4 %; del salario mínimo que oscila en los doscientos dólares, lo que representa un aumento de $ 8.oo (Ocho dólares cada año) OCHO DÓLARES EN 2013 OCHO DÓLARESEN 2014 y OCHO DÓLARES EN 2015 Esto es lo que pretende la empresa privada aglutinada en la ANEP; pero ellos mismos saben que los precios NO DEBEN SUJETARSE A NORMAS, que se deben regir por la “mano invisible”; la que se receta aumentos cada media hora. Al pueblo nadie le consulta, cuando el mercado fluctúa de nuevo, lo que ocurre siempre y en cada momento; pero resulta que la gran e imponente empresa privada, sí tiene que dar su consentimiento para conceder un aumento en el salario mínimo. Ahora bien, incluso la propuesta del gobierno, de aumentar el 12 % en dos años, es una burla al pueblo trabajador; lo que representaría un aumento de VEINTICUATRO DÓLARES, DOCE DÓLARES EL 2013 y DOCE DÓLARES EN 2014… En síntesis, para aumentar míseros VEINTICUATRO DÓLARES más o menos, quieren una prorroga de varios años…

VALIDEZ ESPACIAL DE LA NORMA PENAL DE ORDEN INTERNACIONAL

La soberanía tradicional ha representado un obstáculo casi insalvable, en lo que se refiere a aplicar normas de tipo penal, de orden internacional; sin embargo con el surgimiento del concepto de delitos de lesa humanidad, en el Acuerdo o Carta de Londres de 8 de agosto de 1945, que estableció el Estatuto del Tribunal de Núremberg; se volvió innegable que existe una necesidad imperativa de formular un ordenamiento punitivo de orden internacional, en el rango de tratado o convención internacional. Surgen dos necesidades legales: por un lado ampliar el concepto de soberanía legislativa, en lo que se refiere a territorialidad de la ley penal y en lo que se refiere a no expatriar a los nacionales por requerimiento de tribunales internacionales; y por otro lado, que la legislación penal nacional ceda espacio a la ley penal internacional, en lo pertinente. Con lo anterior como fundamento, surge el Estatuto de Roma para la Corte Penal Internacional, el cual se basa en el hecho que en el Siglo pasado millones de niños, mujeres y hombres han sido víctimas de atrocidades que desafían la imaginación y conmueven profundamente la conciencia de la humanidad, que esos graves crímenes constituyen una amenaza para la paz, la seguridad y el bienestar de la humanidad… y que es necesario poner fin a la impunidad de los autores de esos crímenes y a contribuir así a la prevención de nuevos crímenes… Lógicamente que, como todo tratado, para que tenga vigencia en un país, tiene que ser incorporado por medio de su suscripción y/o ratificación, en su caso; y por supuesto, que aquellos países donde existen más criminales contra la humanidad, se han rehusado, esgrimiendo mil escusas, a ratificar el Estatuto de Roma. LA CORTE PENAL INTERNACIONAL El Estatuto de Roma, en la primera parte, instituye una Corte Penal Internacional, cuya sede se encuentra en La Haya, Países Bajos. “Se instituye por el presente una Corte Penal Internacional (“la Corte”). La Corte será una institución permanente, estará facultada para ejercer su jurisdicción sobre personas respecto de los crímenes más graves de trascendencia internacional de conformidad con el presente Estatuto y tendrá carácter complementario de las jurisdicciones penales nacionales. La competencia y el funcionamiento de la Corte se regirán por las disposiciones del presente Estatuto.” Art. 1 Estatuto de Roma. COMPETENCIA La competencia de la Corte se limitará a los crímenes más graves de trascendencia para la comunidad internacional en su con junto. La Corte tendrá competencia, de conformidad con el presente Estatuto, respecto de los siguientes crímenes: a) El crimen de genocidio; b) Los crímenes de lesa humanidad; c) Los crímenes de guerra; d) El crimen de agresión. La Corte ejercerá competencia respecto del crimen de agresión una vez que se apruebe un a disposición de conformidad con los artículos 1 21 y 12 3 en que se defina el crimen y se enuncie n las condiciones en las cuales lo hará. Esa disposición será compatible con las disposiciones pertinentes de la Carta de las Naciones Unidas. El Salvador es uno de los pocos países que aún no ratifica el Estatuto de Roma LISTA DE PAÍSES QUE HAN FIRMADO Y RATIFICADO EL ESTATUTO DE ROMA (Hasta el año 2013) A • Afganistán • Albania • Alemania • Andorra • Antigua y Barbuda • Argentina • Australia • Austria B • Barbados • Bélgica • Belice • Benín • Bolivia • Bosnia y Herzegovina • Botswana • Brasil • Bulgaria • Burkina • Burundi C • Camboya • Canadá • Chad • Colombia • Comores • Congo • Corea del Sur • Costa Rica • Croacia • Chipre • Chile D • Dinamarca • Djibouti • Dominica E • Ecuador • Eslovaquia • Eslovenia • España • Estonia F Faso • Fiyi • Finlandia • Francia G • Gabón • Gambia • Georgia • Ghana • Grecia • Guinea • Guyana H • Holanda • Honduras • Hungría I • Islas Cook • Islas Marshall • Islandia • Irlanda • Italia J • Japón • Jordania K • Kenia L • Lesoto • Letonia • Liberia • Liechtenstein • Lituania • Luxemburgo M • Macedonia • Madagascar • Malawi • Malí • Malta • Mauricio • México • Mongolia • Montenegro N • Namibia • Nauru • Níger • Nigeria • Noruega • Nueva Zelanda P • Panamá • Paraguay • Perú • Polonia • Portugal R • Reino Unido • República Centroafricana • República Democrática del Congo • República de Sudáfrica • República Dominicana • Rumanía S • San Cristóbal y Nieves • San Vicente y las Granadinas • Samoa • San Marino • Senegal • Serbia • Sierra Leona • Suecia • Suiza • Surinam T • Tajikistan • Tanzania • Timor Oriental • Trinidad y Tobago U • Uganda • Uruguay V • Venezuela Z • Zambia

EL DELITO Y SUS RESTRICTORES (TEORÍA DEL DELITO)

La sociedad se ha valido del derecho penal, para mantener bajo control a las personas que la conforman; y el derecho penal está informado de: La teoría del delito, la teoría de la pena y la legislación penal. La base del delito es una conducta humana, casi siempre; y de hecho en muchas legislaciones se contempla el principio constitucional “nullum crimen sine conducta”, es decir, no hay pena, sin conducta. Podemos decir, que no todo hecho es delito, para ello, tiene que presentarse en la forma de conducta humana; e incluso y más importante, no toda conducta humana es delito. En síntesis, todo delito es una conducta humana, pero no toda conducta humana es delito.” Es entonces que se utiliza una serie de “filtros mentales” que limitan la acción punitiva del Estado solo a aquellas conductas humanas que resultan lesivas, es decir, que lesionan un bien jurídicamente protegido. Luego que hemos deducido que estamos ante una conducta y que además, nos resulta lesiva de un bien jurídicamente protegido; no es suficiente, para poder decir, que estamos ante un DELITO. Nos queda la tarea de averiguar si dicha conducta está literalmente descrita en la legislación penal, es decir, que sea TÍPICA y por ende ANTIJURÍDICA (Injusta desde un punto de vista legal) Llegando a este punto, tampoco podemos aplicar una sanción penal, solo por haber determinado que es una conducta, que además es lesiva y que es típica y antijurídica; hace falta aclarar otros requisitos de la teoría del delito. También tiene que haber culpabilidad, es decir, que su autor no se encuentre en ninguno de los permisos legales para actuar de esa manera; para el caso, la ley concede “permiso” para matar, cuando esa es la única solución ante un problema real e inevitable, que sería la amenaza presente e inmediata de perder la vida propia y lo llamamos “LEGÍTIMA DEFENSA”. Entonces, no tienen que existir esos permisos, en otros términos debe tratarse de una conducta, agresiva, lesiva, típica, antijurídica e ilegítima. Y finalmente, debe agregarse otro elemento, al que llamamos imputabilidad, es decir, que legalmente podemos “reprochar” al autor de esa conducta que reúne todos los requisitos que hemos detallado anteriormente; y le reprocharemos, cuando mentalmente sea responsable de lo que planifica y ejecuta; es decir, que no comete delito quien actúa en movimientos reflejos o involuntarios; como tampoco, quien actúa sin tener un discernimiento de lo que hace, como sería el caso de un loco ó demente. Finalmente nos queda la siguiente cadena: Tiene que haber una conducta, éste tiene que ser lesiva de un bien jurídicamente protegido, típica y antijurídica, culpable y punible. AL SERVICIO DE LA COMUNIDAD JURÍDICA DISPONIBLE: “CONFRONTACIONES” Revista mensual de contenido jurídico